A día de hoy, convertir un local en vivienda es uno de los negocios con mayor rentabilidad que existen teniendo en cuenta los altos precios de la vivienda en Madrid. Además, también tenemos la posibilidad de convertir un local en apartamento turístico.
En los últimos años, los locales convertidos en vivienda han crecido exponencialmente y esta tendencia seguirá subiendo. Tener una vivienda en propiedad es un activo importante.
Incluso a la hora de vender ese mismo emplazamiento, el beneficio será muy superior si es una vivienda que si es una oficina, negocio o almacén.
Antes de dar el paso hay que hacer un estudio de viabilidad, en ese proceso Almar Proyectos y Reformas puede ayudarle y asesorarle con toda confianza. En caso de cumplir con los requisitos, se procede con el proyecto de cambio de uso. De esta forma obtendremos la licencia que nos permitirá iniciar la reforma.
Para poder realizar un cambio de uso de un local a una vivienda, el local debe de cumplir los siguientes requisitos*:
- Superficie útil mayor de 25 m2 .
- Altura libre de al menos 2.50 metros.
- Longitud de la fachada mínima de 5 metros .
- Las piezas habitables (salón y habitaciones) deben de contar con un 8% de la superficie para ventilación un 12% para la entrada de luz natural.
- Tener salidas de ventilación a cubierta.
*Dependiendo de cada población, estos son algunos de los más habituales.
En el caso de que el local cumpla los condicionantes para vivienda mínima, realizaremos un proyecto firmado por un nuestro técnico competente y visado por el colegio oficial para presentarlo en el ayuntamiento y que este proceda a revisarlo para su aprobación. Este proyecto debe describir correctamente tanto las obras a realizar como la justificación de la normativa vigente, en el que debemos tener en cuenta tanto las condiciones de salubridad como de las superficies mínimas que marca la normativa.
Los locales normalmente han tenido varios usos, así que lo primero suele ser hacer una demolición completa… es el momento de comprobar si las bajantes y conducciones que discurren por nuestro local están en buen estado o hay que sustituir algún elemento. Normalmente en un cambio de uso de local a vivienda suele ser necesario modificar la distribución. Lo habitual es mover tabiques, baños y hacer una cocina integrada en el espacio principal del salón. También hay que contar con las instalaciones: la vivienda debe cumplir la normativa actual, por lo que casi siempre hay que renovar la instalación eléctrica. En esta fase de obra se incluye la nivelación del suelo, la tabiquería, fontanería, electricidad, el falso techo…
Una vez terminada la reforma se solicitará licencia de primera ocupación (LPO) a parte de la solicitud de devolución de los avales aportados de gestión de residuos. Para obtener la LPO, hay que entregar en el ayuntamiento el certificado final de obra visado, el libro del edificio y la declaración de alteración catastral del inmueble, a parte del pago de la tasa correspondiente, que en Madrid rondaría los 200€. Tras el último cambio de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, la tramitación se efectúa mediante Declaración Responsable, por lo que tras registrarla, se obtendrá de manera provisional hasta que sea verificada por parte de un técnico del área de urbanismo, que girará visita uno o dos meses después de la solicitud. Si hubo cambios sustanciales respecto del proyecto con el que se obtuvo licencia, se nos exigirá un proyecto modificado que recoja dichas alteraciones y en municipios como Madrid será necesario abonar una nueva tasa de tramitación de licencia.
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